據悉，今年11月底以前，我們湖南省所有縣市都將要實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)統一登記發(fā)證。這是建立不動(dòng)產(chǎn)登記配套制度，實(shí)現部門(mén)信息共享的重大舉措，涉及到我們每一個(gè)人的切實(shí)利益。但是，如果你的房子被別人“善意取得”了，你不僅不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記發(fā)證，就連房子也不屬于你了�！段餀喾ā返�106條規定了“善意取得”制度。在合同糾紛、物權糾紛、侵權糾紛以及婚姻家庭繼承糾紛等類(lèi)型的糾紛中，會(huì )涉及到“善意取得”的問(wèn)題。為此，《物權法司法解釋?zhuān)ㄒ唬穼Α吧埔馊〉谩敝贫茸隽烁忧逦囊幎ā?/SPAN>
一、什么叫“善意取得”？
善意取得是指無(wú)權處分人將其受托占有的他人的財物轉讓給第三人的，如受讓人在取得該財物時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
舉個(gè)例子：張三父親家財萬(wàn)貫，已有多處房產(chǎn)（人稱(chēng)“房叔”）。后因傳言要收房產(chǎn)稅，張父為了以后不交房產(chǎn)稅，于是將一處房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到張三名下。張父為了避免將來(lái)因為房產(chǎn)惹爭議，故和張三簽訂代名持有協(xié)議，并做了公證。后，張三暗中將該處房產(chǎn)轉讓給不知情的李四。李四支付了對價(jià)且依法辦理完過(guò)戶(hù)手續。一年后，張父知道此事，非常憤怒，找到李四并出具已經(jīng)公證的代名持有協(xié)議，向李四索要房產(chǎn)。這時(shí)，房子歸誰(shuí)呢？按照《物權法》和《物權法物權法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返囊幎�，李四因“善意取得”制度而獲得該房屋的所有權。張三父親只能應向自己的兒子索賠。
二、到底什么才算“善意取得”？國家法律給予了明確的規定。請看：
根據《物權法》第一百零六條對“善意取得”的規定，受讓人可善意取得所有權的條件為：
（1）無(wú)權處分人處分他人的財產(chǎn)；
（2）受讓人是善意的；
（3）受讓價(jià)格合理；
（4）受讓人已實(shí)際占有動(dòng)產(chǎn)或登記為權利人。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬⿲ι埔馊〉弥贫鹊倪m用全面細化，形成了較為完整的規則體系。主要涉及到三個(gè)方面的問(wèn)題，即：善意受讓人的“善意”如何認定、交易價(jià)格是否“合理”、合同效力是否影響物權善意取得。
1、“善意”如何認定？
（1）認定原則：
受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉讓人無(wú)處分權，且無(wú)重大過(guò)失的，應當認定受讓人為善意。真實(shí)權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。
（即采用羅馬法里的“重大過(guò)失等同于故意”的認定原則。）
（2）受讓人知道轉讓人無(wú)處分權的情形：
①登記簿上存在有效的異議登記；
②預告登記有效期內，未經(jīng)預告登記的權利人同意；
③登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權利的有關(guān)事項；
④受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；
⑤受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權。
（3）重大過(guò)失的認定：
①不動(dòng)產(chǎn)交易：真實(shí)權利人有證據證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應當知道轉讓人無(wú)處分權的，應當認定受讓人具有重大過(guò)失。
②動(dòng)產(chǎn)交易：交易的對象、場(chǎng)所或者時(shí)機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過(guò)失。
（4）認定善意的時(shí)間點(diǎn)：
“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，即指不動(dòng)產(chǎn)完成轉移登記之時(shí)，動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)易交付，以轉讓動(dòng)產(chǎn)法律行為生效時(shí)為準；動(dòng)產(chǎn)指示交付，以轉讓雙方轉讓返還原物請求權的協(xié)議生效時(shí)為準。
2、交易價(jià)格是否“合理”？
“合理的價(jià)格”應當根據轉讓標的物的性質(zhì)、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習慣等因素綜合認定。立法目的在于，立足個(gè)別交易的具體情況，深刻體察社會(huì )一般交易認知感受，綜合判斷價(jià)格是否合理。
3、合同效力是否影響物權善意取得？
無(wú)效和被撤銷(xiāo)的合同（注：絕對無(wú)效的合同和被撤銷(xiāo)的轉讓合同），不適用善意取得�！段餀喾ㄋ痉ń忉�?zhuān)ㄒ唬访鞔_規定，物權變動(dòng)原因與合同效力一致的原則，即引起物權變動(dòng)的原因行為，如合同等法律行為無(wú)效或被撤銷(xiāo)時(shí)，不發(fā)生物權變動(dòng)效果。立足于法律不保護非法交易的價(jià)值理念，因此，基于無(wú)效合同和被撤銷(xiāo)合同不適用善意取得，受讓人主張物權不會(huì )得到法律的支持。（注：須特別注意的是，《物權法司法解釋?zhuān)ㄒ唬分幸幎ǹ沙蜂N(xiāo)合同的法定事由是受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危的情形。）
（顏茂春）
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